fm.ninja

是什么

fm.Ninja 是面向小型物业经理和设施团队的设施管理软件，明确聚焦管理 1-20 个物业、1-10 人团队的日常运营场景。它试图替代电子表格、邮件和纸质文件，把工单、供应商、设备、维护计划、项目、发票和报表集中到一个在线平台中。

核心功能

产品功能覆盖较完整的轻量级 FM/CMMS 流程：工单可分配给员工或供应商，支持 SLA、优先级、检查清单、照片和历史记录；供应商管理包含保险到期提醒、COI/W-9/合同等文档存储、自助更新门户；预防性维护可按周期自动生成任务；资产追踪支持设备台账、保修提醒和服务历史。项目任务提供看板、预算实际对比、依赖和多物业支持；还包含多供应商询价比价、发票审批、CSV 导出、公共维修请求门户、仪表盘、邮件通知、审计活动流和基于角色的权限。

定价与试用

定价非常直接：月付 35 美元/用户/月，年付 29 美元/用户/月，按年 348 美元/用户。所有功能包含在一个套餐内，且标明无限工单、无限物业、无限供应商，无设置费、无合同、无按物业收费，可取消。提供无需信用卡的免费试用，并称试用可访问全部功能，但未披露试用时长。

优缺点

优点是定位清晰、实施门槛低，适合不想引入复杂企业级 CMMS 的小团队；单一套餐减少选型和预算不确定性；供应商门户、请求门户和权限机制对协作有实际价值。缺点是文本未说明第三方集成、API、移动端、数据安全合规、备份和服务支持 SLA；对于大型物业集团、医院、制造设施等复杂运维场景，功能深度可能不足。

适合谁

适合商业楼宇、住宅物业、混合用途设施、HOA 公共区域、零售点和小型办公物业组合的运营团队，尤其是正在从表格、邮件迁移到标准化工单和维护流程的小团队。

中国访问与替代品

中国大陆访问、支付方式和本地化支持未披露，china_access 只能判定为未知。若中国团队使用，建议先测试网络连通性、邮件通知可达性、付款方式和数据出境要求。国际替代品包括 UpKeep、Fiix、MaintainX；国内可对比本地物业管理系统、工单系统或低代码平台搭建方案。